.렉서스ES리스 11일 동아대 부동산대학원과 부동산지인이 분석한 ‘부산 아파트 PIR(소득 대비 주택가격 비율) 심층 분석’ 보고서는 각 구·군의 소득 종류나 소득 규모 등에 따라 집값이 어떻게 형성되는지를 극명하게 보여준다. 높은 소득이 집값을 받쳐주는 ‘내실형(해운대)’, 소득과 무관하게 자본이 쏠리는 ‘투자형(수영)’, 주거 기능과 자본이 빠져나가는 ‘낙후형(원도심)’으로의 분화가 뚜렷하게 나타나고 있었다. 이번 분석은 국세청 데이터 기반 ‘1인 평균 근로소득’ 등을 반영해 지역별 아파트(84㎡ 기준) 실질 구매력을 들여다봤다. ▮자산가가 집값 받치는 해운대구 부산의 전통적 부촌인 해운대구는 이번 분석에서 흥미로운 역설을 보여준다. 해운대구는 소득 범위를 넓혔을 때 주거 부담(PIR)이 오히려 줄어드는 부산 내 유일한 지역이었다. 이곳 거주민의 근로소득 기준 PIR은 11.59년이었으나, 사업자 및 임대소득자의 수입까지 더한 합산소득을 적용하자 11.19년으로 0.4년 감소했다. 나머지 15개 구·군은 합산소득을 적용하면 오히려 PIR이 높아지는 결과가 나왔다. 이러한 결과는 고소득 사업자와 전문직이 대거 해운대구에 거주하고 있음을 반영한다. 해운대의 높은 집값이 자산가의 구매력에 의해 탄탄하게 뒷받침된다는 분석이 가능하다. 이는 근로소득보다 종합소득세 신고자의 소득이 압도적으로 높은 ‘서울 강남형’ 소득 패턴과 유사하다. 다만 해운대구 PIR에는 내부 양극화에 따른 평균의 함정도 숨어있다. 우동과 중동의 초고가 주상복합 단지들이 부산 전체의 시세를 견인하며 ‘부촌’을 형성하는 반면 상대적으로 개발에서 소외된 반송·반여·재송동의 노후 단지도 있어서다. 이들 지역의 낮은 아파트값이 우동의 높은 시세와 합쳐지면서 전체 평균 PIR을 하향 안정화시키는 착시 효과를 일으키는 것으로 분석된다.